住宅ローンシミュレーター

住宅ローンの借入額・金利・返済期間などを入力すると、毎月の返済額や支払総額、利息総額をシミュレーションできます。

変動金利の金利上昇や、繰上げ返済をした場合の返済額・利息の変化も確認できます。5年ルール・125％ルールにも対応しているので、住宅ローンを借りる前の返済計画だけでなく、現在借りている住宅ローンの見直しにも利用できます。

まずは現在の住宅ローンの条件を入力して、毎月いくら返済することになるのか確認してみましょう。

住宅ローンシミュレーターの使い方

このシミュレーションでは、住宅ローンについて、元利均等返済・元金均等返済の両方に対応して毎月の返済額や支払総額を計算できます。

借入金額や金利、返済期間を入力するだけでなく、返済方式（元利均等・元金均等）の選択、ボーナス返済、途中の金利変更、繰上げ返済（期間短縮型・返済額軽減型）を組み合わせて、より具体的な返済計画を確認できます。

「毎月いくら返済することになるのか」だけでなく、「金利が上がったらどうなるか」「繰上げ返済をしたらどのくらい利息が減るか」「元利均等と元金均等で総支払額はどのくらい違うか」といったシミュレーションにも活用できます。

住宅ローンシミュレーションの使い方

1. 借入金額を入力します。
   実際に借り入れる予定の金額を入力してください。物件価格だけでなく、諸費用などを借り入れる場合はその金額も含めて考えます。
2. ボーナス返済額を入力します。
   ボーナス返済を利用する場合は、ボーナス返済に充てる金額を入力します。ボーナス返済を利用しない場合は「0」にしてください。
   ボーナス返済に設定できる金額や割合は金融機関によって異なるため、実際のローンでは契約条件を確認してください。
3. 金利を入力します。
   実際に適用される予定の金利を入力してください。変動金利・固定金利など、契約するローンの金利タイプも確認しておきましょう。
   金利は金融機関や商品、借入条件によって異なり、時期によっても変わるため、一律の目安だけで判断しないことが大切です。
4. 返済方式（元利均等・元金均等）を選択します。
   毎回の返済額を一定にしたい場合は「元利均等返済」、毎月の元金部分を一定にしたい場合は「元金均等返済」を選びます。どちらの方式が実際に利用できるかは、金融機関や商品によって異なります。
5. 端数処理を選択します。
   ローンの返済額を計算するときには、金融機関によって端数処理の方法（切捨て・四捨五入・切上げ）が異なる場合があります。実際の返済額と完全に一致させる必要がある場合は、契約している金融機関の計算方法を確認してください。
6. 返済期間を入力します。
   返済する年数と月数を入力します。借入時の年齢などによって利用できる最長返済期間や完済時年齢の条件が設定されている場合があるため、実際に利用できる期間は金融機関の商品条件を確認してください。
7. 返済開始年月を入力します。
   実際に返済を開始する年月を入力してください。初期値は翌月として設定しています。
8. ボーナス返済月を選択します。
   ボーナス返済を利用する場合は、実際にボーナス返済を行う月を設定してください。金融機関によって利用できる月や条件が異なる場合があります。
9. 必要に応じて、繰上げ返済や途中の金利変更を設定します。
   繰上げ返済を利用する場合は年月・金額・方法（期間短縮型／返済額軽減型）を、金利変更がある場合は変更年月と変更後の金利を追加します。
10. 「計算する」ボタンを押します。
    入力内容を確認して計算すると、毎月の返済額や返済総額、利息などを返済予定表とあわせて確認できます。

このシミュレーションで確認できること

単純に「毎月いくら返済するか」を計算するだけでなく、住宅ローンを組む前の返済計画を考えるためにも利用できます。

• 毎月の返済額（元利均等・元金均等それぞれ）
• ボーナス返済を含めた返済額
• ローンの支払総額
• 支払う利息の総額
• 金利が変わった場合の返済額
• 繰上げ返済をした場合の返済期間や利息の変化
• 回ごとの返済額・元金・利息・残高の推移（返済予定表）

たとえば、現在の金利だけでなく「金利が1％上昇したら返済額はどうなるか」「100万円を繰上げ返済したらどうなるか」「同じ条件で元利均等と元金均等ではどのくらい総支払額が違うか」といったケースを比較することで、将来の返済負担を具体的にイメージできます。

元利均等返済と元金均等返済の違い

住宅ローンの返済方法は、大きく分けて元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。どちらを選べるかは金融機関や商品によって異なり、元利均等返済のみに対応している商品も少なくありません。

元利均等返済とは

元利均等返済とは、元金と利息を合わせた毎回の返済額が、基本的に一定になる返済方法です。

元利均等返済の毎月の返済額は、一般的に次の式で求められます。

毎月の返済額 ＝ 借入金額 × 月利 × （1＋月利）^返済回数 ÷ ｛（1＋月利）^返済回数－1｝

月利は年利を12で割ったもの、返済回数は毎月返済する回数です。たとえば、年利1.2％であれば、単純化すると月利は0.1％として計算します。

毎月の利息は、基本的にその時点の借入残高に月利を掛けて計算します。

利息 ＝ 直前の借入残高 × 月利

毎月の返済額から、その月に発生した利息を差し引いた金額が元金の返済に充てられます。

元金返済額 ＝ 毎月の返済額 － 利息

返済が進むにつれて借入残高が減るため、同じ金利であれば、返済額の中の利息部分が徐々に減り、元金部分が徐々に増えていくのが特徴です。返済額そのものは、金利が変わらない限り一定です。

元金均等返済とは

元金均等返済とは、毎回返済する元金部分を一定にし、そこにその時点の借入残高に応じた利息を上乗せして支払う返済方法です。

元金均等返済の毎回の元金返済額は、次の式で求められます。

毎回の元金返済額 ＝ 借入金額 ÷ 返済回数

利息の計算方法は元利均等返済と同じく、その時点の借入残高に月利を掛けて求めます。

毎回の返済額 ＝ 一定の元金返済額 ＋ 利息（借入残高 × 月利）

元金返済額が一定である一方、借入残高は返済が進むごとに減っていくため、利息部分は徐々に少なくなります。その結果、毎回の返済額は返済開始当初がもっとも多く、返済が進むにつれて少なくなっていくという特徴があります。

元利均等返済と元金均等返済の比較

項目	元利均等返済	元金均等返済
毎回の返済額	基本的に一定	当初が最も多く、徐々に減る
毎回の元金返済額	徐々に増える	基本的に一定
返済開始当初の負担	比較的軽い	比較的重い
同条件での総支払利息	元金均等返済より多くなりやすい	元利均等返済より少なくなりやすい
返済計画の立てやすさ	毎月の金額が一定で立てやすい	返済額が変わるため事前の資金計画が重要

同じ借入金額・金利・返済期間であれば、返済開始当初に多く元金を返す元金均等返済のほうが、借入残高の減り方が早いため、一般的に総支払利息は少なくなる傾向があります。一方で、返済開始当初の返済額は元金均等返済のほうが大きくなるため、家計への当初の負担が重くなりやすい点には注意が必要です。

どちらの方式が向いているかは、当初の家計にどれだけ余裕があるか、将来の収入の見通し、総支払額をどこまで重視するかなど、人によって異なります。一律に「どちらがお得」とは言い切れないため、両方の返済額・返済予定表を比較したうえで、自分の状況に合った方式を検討することが大切です。

なお、実際の金融機関では、利息の計算方法や端数処理、返済日の扱いなどが異なる場合があります。このシミュレーションは実際の契約内容を完全に再現するものではなく、返済計画を確認するための目安としてご利用ください。

住宅ローンで金利が上がると返済額はどうなる？

変動金利の住宅ローンでは、借入後に適用金利が上昇する可能性があります。

金利が上昇すると、同じ借入残高・同じ返済期間であっても、将来支払う利息が増える可能性があります。

ただし、金利が変更されたときに返済額がどのように見直されるかは、返済方式や住宅ローンの商品によって異なります。元利均等返済では5年ルールや125％ルールが採用されている商品もあれば、異なる仕組みの商品もあります。

そのため、変動金利の住宅ローンを検討するときは、現在の金利だけでなく、金利が上昇した場合に返済額がどうなるのかも確認しておくと安心です。

5年ルールとは？

5年ルールとは、元利均等返済の変動金利の住宅ローンで金利が変動しても、毎月の返済額を一定期間（多くの場合5年間）据え置く仕組みです。

ただし、5年ルールが採用されているかどうかは住宅ローンによって異なります。また、返済額が変わらない期間でも、金利上昇による利息負担の変化がなくなるわけではなく、返済額のうち利息の占める割合が増え、元金の減りが遅くなることがあります。

125％ルールとは？

125％ルールとは、5年ルールなどによる返済額の見直し時に、前回の返済額に対して一定の上限を設ける仕組みです。代表的なものとして、前回の返済額の125％を上限とするルールがあります。

ただし、こちらもすべての住宅ローンに共通するルールではありません。また、毎月の返済分とボーナス返済分を分けて125％の上限を適用するのか、合計額に対して適用するのかなど、具体的な扱いは金融機関によって異なります。利用している住宅ローンの契約内容を確認してください。

元金均等返済の場合の金利上昇の影響

元金均等返済には、一般的に5年ルールや125％ルールのような返済額の据え置き・上限の仕組みはありません。金利が変わると、その時点の借入残高に対する利息がそのまま返済額に反映されるため、返済額の変化が比較的早く家計に影響しやすい点は理解しておく必要があります。

一方で、返済額が急に跳ね上がるというよりは、毎回の元金返済が一定のペースで進んでいるぶん、残高の減りが元利均等返済より早く、金利上昇による総支払利息への影響は相対的に抑えられやすい面もあります。

繰上げ返済をすると利息はどうなる？

繰上げ返済とは、毎月の通常返済とは別にローンの元金を前倒しで返済することです。本シミュレーターは、この繰上げ返済による利息の変化を具体的な数字で確認できる点が特徴です。

元金を早く減らすことで、その後に発生する利息を減らせる可能性があります。この効果は、元利均等返済・元金均等返済のどちらでも共通しています。

期間短縮型

期間短縮型は、毎回の返済額を基本的に変えず、繰上げ返済によって返済期間を短くする方法です。元金均等返済の場合は、毎回の元金返済額を変えずに、残高が早く0になることで返済期間が短くなります。

返済額軽減型

返済額軽減型は、返済期間を基本的に変えず、繰上げ返済後の毎回の返済額を減らす方法です。元金均等返済の場合は、繰上げ返済後の残高を残りの回数で割り直すことで、以降の毎回の元金返済額（＝返済額）が少なくなります。

項目	期間短縮型	返済額軽減型
毎回の返済額	基本的に変わらない	減る
返済期間	短くなる	基本的に変わらない
特徴	早く完済したい場合に検討	毎月の負担を減らしたい場合に検討

ただし、繰上げ返済をすれば必ず得になるとは限りません。手元のお金が少なくなると、急な出費や将来の支出に対応しにくくなるため、生活資金とのバランスも重要です。

ボーナス返済は利用したほうがいい？

ボーナス返済を利用すると、通常月の返済額を抑えられる一方で、ボーナス月には通常より大きな返済が必要になります。

ボーナスの金額は勤務先の業績などによって変動する可能性があるため、ボーナスが減った場合でも無理なく返済できる金額にしておくことが重要です。

住宅ローンを検討するときは、月々の返済額だけを見るのではなく、ボーナス返済を含めた年間の返済額も確認しておきましょう。

住宅ローンを比較するときに確認したいポイント

住宅ローンは金利だけでなく、さまざまな条件を含めて比較することが大切です。

• 金利：変動金利・固定金利などのタイプと適用条件
• 返済方式：元利均等返済・元金均等返済のどちらを選べるか
• 事務手数料・保証料：借入時や契約時に必要となる費用
• 団体信用生命保険：保障内容や金利への上乗せ
• 繰上げ返済：手数料や利用条件
• 返済期間：利用できる最長返済期間や完済時年齢
• ボーナス返済：利用条件や設定できる金額
• 金利変更時のルール：返済額の見直し方法や5年ルール・125％ルールの有無

「金利が低いから」という理由だけで決めるのではなく、返済方式や諸費用、保障内容、返済条件まで含めて確認すると、より実態に近い比較ができます。

住宅ローンよくある質問

ここでは、住宅ローンについて、よくある疑問をまとめています。

元利均等返済と元金均等返済は、どちらがお得ですか？

同じ借入金額・金利・返済期間で比較すると、一般的に元金均等返済のほうが総支払利息は少なくなる傾向があります。一方で、返済開始当初の返済額は元金均等返済のほうが大きくなりやすいため、当初の家計負担も含めて考える必要があります。どちらが良いかは、総支払額を重視するか、当初の返済額を抑えたいかなど、個々の状況によって異なります。

返済方式（元利均等・元金均等）は途中で変更できますか？

返済方式を途中で変更できるかどうかは、金融機関や住宅ローンの商品によって異なります。変更できる場合でも、手続きや条件が定められていることが一般的です。返済方式の変更を検討する場合は、契約している金融機関に確認してください。

住宅ローンの借り入れはどのくらいの金額まで可能ですか？

借りられる金額は、金融機関や住宅ローンの商品、年収、勤務状況、他の借入、信用情報、物件の担保評価などによって異なります。

「年収がいくらなら必ず○○万円借りられる」というように一律に決まっているわけではありません。実際に借りられる金額と、無理なく返済できる金額は別なので、毎月の返済額や将来の金利上昇も含めて考えることが大切です。

固定金利と変動金利は何が違いますか？

変動金利は、借入後に適用金利が変わる可能性があるタイプです。一方、固定金利は一定期間または返済期間全体の金利を固定するタイプがあります。

どちらを選ぶかを考えるときは、現在の金利だけでなく、金利が変動する可能性や返済額が変わる条件も確認しましょう。

頭金はどれくらい必要ですか？

必要な頭金は、購入する物件や金融機関、利用する住宅ローンによって異なります。頭金を入れずに借りられる住宅ローンもあります。

頭金を多く入れると借入額を減らせますが、手元資金も減ります。頭金をいくら入れるかは、購入後の生活資金や諸費用なども含めて検討しましょう。

住宅ローンの審査では何をチェックされますか？

住宅ローンの審査では、年収、勤務状況、勤続年数、他の借入状況、信用情報など、さまざまな項目が確認されます。

審査基準は金融機関によって異なるため、特定の条件だけで審査結果を判断することはできません。

住宅ローン控除とは何ですか？

住宅ローン控除は、一定の要件を満たして住宅ローンを利用して住宅を取得した場合などに、年末の住宅ローン残高を基に所得税などから控除を受けられる制度です。

控除率や控除期間、対象となる住宅の条件などは入居する時期や住宅の性能などによって異なるため、最新の制度内容を確認してください。

住宅ローンの借り換えはいつ検討すべきですか？

借り換えを検討するときは、現在の住宅ローンと借り換え後の金利だけでなく、借り換えに必要な諸費用、現在の借入残高、残りの返済期間などを含めて比較する必要があります。

「金利が○％下がれば必ず得」という一律の基準ではなく、実際にどれくらい総支払額が変わるのかを計算して判断するのがおすすめです。

繰上げ返済をするとどのくらいお得ですか？

繰上げ返済によって元金を早く減らすと、その後に発生する利息を減らせる可能性があります。

ただし、どのくらい利息が減るかは、借入残高、金利、残りの返済期間、繰上げ返済額、返済方式（元利均等・元金均等）、繰上げ返済の方法などによって変わります。このシミュレーションを使って具体的な金額を確認してみましょう。

共働きの場合、ペアローンと収入合算はどう違いますか？

ペアローンは、夫婦などがそれぞれ住宅ローンを契約して借り入れる方法です。一方、収入合算は、申込者以外の家族の収入を合算して借入額などを審査する方法です。

具体的な取り扱いや、団体信用生命保険、住宅ローン控除などへの影響は金融機関や契約方法によって異なるため、利用する金融機関に確認してください。

このシミュレーションを利用するときの注意点

このシミュレーションで計算した結果は、実際の金融機関の返済予定表と完全に一致するとは限りません。

• 金融機関によって金利の適用方法が異なる場合があります。
• 利息や返済額の端数処理（切捨て・四捨五入・切上げ）が異なる場合があります。このシミュレーションでは選択した端数処理を実際の返済額計算に反映しています。
• 金利変更時の返済額の見直し方法は商品によって異なります。
• 5年ルールや125％ルールは元利均等返済を対象とした仕組みであり、採用されていない住宅ローンもあります。また、このシミュレーションでは毎月返済分・ボーナス返済分にそれぞれ125％の上限を適用していますが、実際の適用方法は金融機関によって異なります。
• 元金均等返済を選択した場合、このシミュレーションでは5年ルール・125％ルールは適用していません。
• 繰上げ返済の手数料や最低金額などは金融機関によって異なります。
• 返済方式（元利均等・元金均等）を選べるかどうかは、金融機関や住宅ローンの商品によって異なります。
• 実際の契約では、ここで計算した金額以外に事務手数料や保証料などが発生する場合があります。

そのため、実際に住宅ローンを申し込む際は、金融機関から提示された返済予定表や契約内容もあわせて確認してください。